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Mega centro comercial: oportunidade ou ameaça?

Célia Marques

(Artigo publicado na Revista das 250 Maiores Empresas do Distrito de Leiria, editada pelo Jornal de Leiria e publicada a 26/10/2006 com o JdL e 29/10/2006 com o Público)

Leiria é a única cidade do país com elevada dinâmica comercial (2000 estabelecimentos) que não tem um mega centro comercial, apesar do interesse dos investidores e da receptividade dos consumidores. Depois de três projectos recusados, com base num estudo de localização que encomendou, a autarquia prepara-se para lançar, até ao final do mês, o concurso público internacional para a construção da infra-estrutura.

«Ninguém tem direito a mercado cativo. Embora um centro comercial represente um risco para o comércio instalado, uma ameaça que pode ser grave, existe sempre espaço para renovação. A Baixa de Lisboa é um exemplo», explica Amado da Silva. Segundo o economista e professor universitário, tudo depende da capacidade empresarial do comércio e da forma como se defende, como um todo, e antecipadamente, porque o novo centro é um «estímulo à competição e à diferenciação».

Herculano Cachinho, autor do estudo de localização encomendado pela autarquia, defende que um centro comercial de dimensão regional irá trazer mais consumidores, que os comerciantes devem procurar atrair, investindo em modernização. «As pessoas vão ao centro porque gostam, mas podem continuar a fazer as compras na rua se o nível de atracção da oferta for idêntico», explica, dando como exemplo o Corte Inglês, em Lisboa, em torno do qual se abriram dezenas de lojas.

Ao comércio de rua – adianta – são atribuídas vantagens como o atendimento personalizado e a tradição. «Se a isto se juntar modernização e especialização em nichos menos massificados, os estabelecimentos não estarão ameaçados», defende. é preciso saber antecipar e pensar em termos globais sempre no global.

José Caixeiro, proprietário de cinco lojas de rua na cidade de Leiria, não concorda. «Os horários e a modernização são uma falsa questão. As minhas lojas podiam estar em qualquer cidade da Europa. Se não existirem consumidores, não vale de nada», defende o empresário.

Embora compreenda que o licenciamento para um mega centro comercial acaba por ser inevitável, e defenda que a fazer-se «deve ser com alguma pujança», José Caixeiro não tem dúvidas: «nas localidades onde os centros abriram, o comércio tradicional secou. Em Coimbra a quebra ronda os 50 por cento, de tal forma, que até a Zara transformou a loja de rua num outlet. Em Viseu atinge 70 por cento», revela. O empresário salienta ainda as desvantagens em termos sociais, ao afirmar que os centros comerciais são uma forma das famílias irem «embrutecendo alegremente, entre baldes de pipocas e deambulação até à hora de fecho».

As maiores penalizadas serão as galerias, que já não estão bem de saúde, e que, segundo Herculano Cachinho, terão de se reconverter em áreas de escritórios e serviços de apoio.

Comerciantes mais preocupados com fraco poder de compra

Antes de se equacionar o cenário pós centro, é preciso perceber qual é o actual estado do comércio e o que tem feito para melhorar, adverte Amado da Silva. Segundo Carlos Caiado, presidente da ACILIS, os comerciantes estão muito mais preocupados com o fraco poder de compra das pessoas, do que com o novo centro comercial. E vai mais longe. Para o presidente da associação, «a vir, que seja o maior e o melhor do país, que fique o mais próximo possível do centro da cidade e que atraia público num raio de 40 a 50 quilómetros, de tal forma que obrigue a uma organização das vias de comunicação», explica.

Carlos Caiado reconhece que a fase de entrada vai ser dolorosa para o comércio instalado, mas acredita na sua capacidade de ajustamento, beneficiando até da presença de algum desse público. «Leiria precisa de população e o centro comercial pode ajudar animar a cidade e a fixar pessoas», adianta, salientando encontrar mais as vantagens do que as desvantagens.

Outra preocupação manifestada pelos comerciantes prende-se com aquilo a que designam de excesso de regalias. «A legislação laboral está desajustada e leva a que se produza pouco. Era preferível dar menos regalias e pagar salários mais elevados», defende José Caixeiro.

Dinamizar o centro histórico

Pensar no tecido comercial obriga a pensar em termos globais. Para Amado da Silva, o comércio de rua tem uma abrangência mais vasta, tem a ver com urbanismo, repovoamento do centro da cidade, segurança, diferenciação e capacidade para atrair pessoas, não só para o comércio, como em actividades de lazer. «Se não se pensar em termos globais, alguns comerciantes irão optar pelo centro comercial, e isso levará a um ainda maior despovoamento da cidade», explica.

Neste contexto, as contrapartidas que a autarquia vier a exigir ao promotor podem assumir um papel relevante. «Acredito que a Câmara vai exigir um centro comercial de qualidade e negociar algumas contrapartidas que vão beneficiar a cidade e o comércio», revela Carlos Caiado, salientando ainda a importância de ter, no centro da cidade, um espaço fechado onde se pudessem fazer acções de dinamização.

O edifício da rodoviária é o espaço apontado como sendo ideal para criar um espaço âncora na zona histórica, virado ao rio, com restauração e alguns nichos de negócio, defende aquele responsável. Uma ideia partilhada por José Caixeiro, que antecipa um despovoamento daquela zona se nada for feito. «É preciso revitalizar, renovar a malha urbana, recuperar as casas para atrair jovens, abrir lojas de artesanato, bares. Apostar na oferta que o centro comercial não tem», adianta. Uma dinâmica que não se tem feito sentir mais porque «o investidor está retraído e preocupado com o poder de compra», finaliza Carlos Caiado.

Quem vai, quem fica

Segundo o presidente da ACILIS, a maioria dos comerciantes vai manter-se na rua, por não ter capacidade para investir numa loja no centro. José Caixeiro acredita que as lojas de maior tradição e marcas destinadas a um segmento mais elevado terão também tendência a permanecer na rua.

O mesmo não se pode dizer das lojas de franchising, a não ser que estejam localizadas a menos de 500 metros da grande superfície, nem de alguns comerciantes mais dinâmicos. Segundo Herculano Cachinho, neste grupo muitos afirma que «quanto mais depressa melhor» e alguns têm planos para marcar presença na superfície comercial, ou até para ter lojas em ambos os sítios.

Segundo o autor do estudo, existe ainda um conjunto de comerciantes que se mostra muito reticente, mas apenas um afirmou que seria o fim da cidade.

Estudo dita proximidade máxima

Na corrida à única licença que a autarquia se propunha atribuir estiveram, por ordem de chegada, o Grupo MDC (Fórum Leiria), o consórcio Imocom/Poligreen (W Shopping Leiria) e a Vougainvest (Liz Shopping).
Na sequência dos pedidos de licenciamento, a autarquia decidiu encomendar um estudo que ditasse a melhor localização para um centro de dimensão regional (40 mil metros quadrados), leia-se, a menos penalizadora para o comércio tradicional.

As conclusões são essencialmente duas: Leiria tem capacidade para acolher um mega centro comercial sem colocar em causa o comércio tradicional e a localização mais favorável dita proximidade máxima. «Se pudesse ser no Jardim Luís de Camões era óptimo, mas atendendo ao espaço disponível para construção, a localização ideal seria entre o estádio e o mercado municipal», revela Herculano Cachinho.

E porquê um centro comercial de dimensão regional? Porque a população tem tendência a aumentar, o poder de compra é dos mais elevados do país e a cidade deve tirar partido dos consumidores localizados nas imediações. «Com um centro mais pequeno, não estaríamos a reforçar capitalidade de Leiria. Para gerir a oferta da cidade, as pequenas galerias seriam suficientes», explica o autor do estudo.

O trabalho de casa está feito, resta à Câmara escolher «o melhor projecto para a localização definida, em termos arquitectónicos e de mix comercial», adianta aquele responsável.

Autarquia lança concurso público até final do mês

A Câmara vai lançar, até final deste mês, o concurso público internacional para construir, e explorar, o empreendimento comercial em causa. A decisão final está prevista para o início do próximo ano.
Embora sem adiantar nomes – até porque, formalmente, as empresas só poderão manifestar interesse no projecto depois de aberto o concurso público – a autarquia admite que «tem sentido que existirão empresas interessadas».

No que respeita aos promotores responsáveis pelas anteriores propostas, apenas a MDC admite que se mantém interessada em investir, embora faça depender da decisão do caderno de encargos que vier a ser apresentado pela autarquia. A Vouga Invest e Imocom não se pronunciam.

Quanto à Amorim Imobiliária, apontada como potencial interessada no concurso, atendendo ao envolvimento em projectos semelhantes, nomeadamente em Coimbra, Rui Alegre afirma apenas que a empresa vê «com muito bons olhos investimentos em Leiria». O presidente da Amorim Imobiliária aponta a cidade, e o conselho, como sendo «um exemplo para a economia e para a sociedade», resultado de factores como «estabilidade política, investimento privado, um sector PME muito activo e dinâmico, e pleno emprego».


Continente de Leiria com mais lojas e multiplex de cinema

A Câmara Municipal de Leiria já aprovou o projecto de viabilidade para a ampliação do edifício do Continente, estando o projecto de arquitectura ainda em análise, revela a autarquia.

O projecto prevê a ampliação das áreas comerciais para o espaço actualmente ocupado pelo estacionamento, com a construção de dois pisos virados para a estrada nacional. Para além das áreas comerciais (o número de lojas duplica), está previsto um multiplex de cinemas e duas caves para estacionamento. A área destinada ao hipermercado Continente não sofrerá alterações.

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