Javascript desactivado

Para completa funcionalidade deste site é necessário activar o JavaScript. Aqui estão as instruções de como activar o JavaScript no seu navegador.

Actualidade

Tudo o que deve saber sobre Sale & Leaseback (parte I)

Célia Marques

O sale & leaseback já é prática corrente em Portugal. A operação traduz-se na alienação de património imobiliário da empresa, passando a mesma de proprietária a arrendatária. Os exemplos envolvem empresas como a Nestlé, Universidade Independente, Vodafone, Sonae Sierra, e edifícios de escritórios, espaços comerciais, industriais e hotéis. Até o Estado já descobriu a potencialidade do negócio. Conheça as vantagens e desvantagens do S&L e saiba tudo o que deve ter em atenção numa operação deste género.

O sale & leaseback é uma operação simples, não é cara, e pode representar um encaixe de milhões. Trata-se de vender um imóvel que se ocupa, e do qual se é proprietário, a um investidor, garantindo-lhe em troca uma renda.

Uma operação de S&L é uma solução imobiliária «para empresas que possuam activos próprios e pretendam obter capacidade financeira para investir no seu core business, através da alienação dos mesmos», explica Filipe Amado, presidente do Conselho de Administração da Fundimo.

Mas em que situações se aconselha a realização deste tipo de operações? Segundo Joaquim Ribeiro, head of finance planning and control, da Soane Sierra, é de equacionar «sempre que os edifícios em causa não sejam críticos para o negócio e a respectiva análise financeira demonstre a sua viabilidade».

Para quem compra, por norma fundos imobiliários ou profissionais do sector, o S&L é vantajoso «quando os valores de venda e de arrendamento são equilibrados e estão dentro dos valores de mercado e o activo imobiliário é flexível, no sentido de facilmente recolocável, uma exigência tanto mais importante, quanto menor for o prazo do contrato de arrendamento», adianta fonte do Millennium BCP.

Em termos financeiros, a operação tem interesse «quando a rentabilidade dos capitais próprios da empresa é superior à taxa que vai representar a renda do imóvel. Supondo que a empresa tem uma rentabilidade dos capitais próprios de 10% e a renda representa um custo de 7%, a empresa tem interesse em engrossar os seus capitais próprios com o montante que advém da venda do activo e suportar a renda. Ganha o diferencial, ou seja, de 3%», explica Filipe Amado.

Além do efeito de alavancagem financeira, a operação tem ainda a vantagem de melhorar o balanço e, dada a contabilização da renda como custo, introduzir uma maior eficiência fiscal.

Encaixe financeiro e ganhos de flexibilidade

As vantagens para a empresa que passa de proprietária a inquilina são óbvias: desafecta capital de activos que não são chave para a sua actividade e ganha flexibilidade inerente a uma solução de arrendamento, particularmente vantajosa numa situação de downsizing, em que a empresa queira mudar de instalações. A empresa pode precaver-se do risco de descida das rendas no mercado imobiliário definindo uma cláusula no contrato que preveja um eventual ajuste da renda.

Para quem compra – fundos de investimento e profissionais do sector – as vantagens resumem-se essencialmente à rentabilidade inerente à compra de um edifício já arrendado, bem como às mais valias resultantes de uma eventual valorização do bem. O que os atrai para este tipo de negócio não é a compra do activo em si, mas a rentabilidade subjacente, por via da renda que passam a receber.

«Do ponto de vista de um Fundo, e como, por norma, está associada a contratos de médio/longo prazo, é uma operação que se apresenta como bastante interessante, desde que o inquilino seja uma entidade credível e o imóvel esteja devidamente valorizado. Por estes motivos, o Fundo Fundimo está receptivo à concretização deste tipo de operações», explica Filipe Amado, da Fundimo.

A ter em atenção, para quem compra e para quem vende

A quem vende – por norma empresas de média grande dimensão, de qualquer actividade, que têm em seu poder os edifícios que ocupam – aconselha-se a realização da análise financeira da operação, sem esquecer que não está apenas a vender o edifício, mas também a rentabilidade que ele gera, o que se repercute no preço a pagar na operação. Não é por acaso que os promotores procuram primeiro arrendar os edifícios e só depois os vendem. Depois de arrendado, o espaço vale seguramente mais.

Para quem compra existem alguns cuidados a ter, para que o risco da operação saia minimizado. Impõe-se uma análise exaustiva do edifício, em termos técnicos, jurídicos e burocráticos. É preciso saber, por exemplo, se o edifício detém todas as licenças exigidas por lei e analisar as condições dos contratos de quem o ocupa.

O comprador deve ainda assegurar o estado em que se encontra o edifício, tanto em termos e estrutura, como de equipamento, no sentido de evitar eventuais intervenções futuras inesperadas.

Mas o maior risco, segundo os intervenientes no sector, é o que deriva da Lei do Arrendamento portuguesa, a que se segue a solidez do inquilino, e por isso a operação pode revestir-se de várias nuances. Existe, por exemplo, a tendência dos promotores para venderem o edifício com garantia de renda durante dois anos a cinco anos. «O risco relacionado com a solidez do inquilino, pode ser minimizado através da obtenção de garantias bancárias, ou outras, e da celebração de contratos de arrendamento por prazos longos, ou ainda da introdução de cláusulas de penalização por incumprimento», salienta o Millennium BCP.

Um contrato de sale & leaseback pode ter opção de recompra, mas não se trata de uma hipótese muito atractiva e até contraria, de certo modo, os objectivos que dão origem a este tipo de operações.

(Artigo publicado dia 30 de Março na revista Business Space, editada pelo Diário Económico)

As mais lidas

Secil inaugura unidade de produção de microalgas em Pataias

A Secil inaugurou hoje, na sua fábrica em Pataias, Alcobaça, uma unidade de produção de microalgas. O projecto envolve a captação e utilização do CO2 ali gerado, por microalgas, que são depois canalizadas para os mercados que as aproveitam como ingrediente sustentável, natural e rico em compostos bioquímicos, nomeadamente para os da alimentação humana e animal. O investimento é de 15 milhões de euros.

Câmara vende Topo Norte do Estádio por 1,3 milhões para instalação das Finanças

O Município de Leiria aprovou esta terça-feira uma proposta de alienação da Torre Nascente do Topo Norte do Estádio Dr. Municipal Magalhães Pessoa, com uma área de construção de 4.500 metros quadrados, destinada a instalações para albergar e juntar num único local os Serviços de Finanças locais e distritais de Leiria. O valor da alienação do prédio é fixado em  1.339.503 euros.